Immobili & Business effetto crisi: nascono i broker che concordano prezzi più bassi per gli inquilini.
Ma per sicurezza è meglio registrare di nuovo i patti.

Affitti: Come dare una sforbiciata ai canoni

Un contratto stipulato sei anni fa oggi costa, secondo Nomisma, fino al 30% in più rispetto ai valori attuali 11% Sono gli uffici non utilizzati a Milano nel primo semestre del 2012, secondo la rilevazione di Nomisma

Si potrebbero anche definire le professioni della crisi, nuove attività che trasformano in opportunità di business le difficoltà dell’economia.
Ne stanno nascendo anche nel mondo dell’intermediazione immobiliare, in ambasce per la caduta delle compravendite e la quasi totale sparizione del brokeraggio dei mutui. Dice Luca Dondi, responsabile dell’osservatorio del mercato immobiliare di Nomisma: «Sono due le attività che in questa fase appaiono le più promettenti. La prima è la vendita di immobili difficili, come quelli di clienti morosi che le banche hanno in garanzia o quelli dei fondi immobiliari prossimi a scadenza; la seconda è la rinegoziazione degli affitti».
La possibilità di rimettere in discussione l’entità di un canone di locazione stabilito contrattualmente riguarda soprattutto immobili non residenziali di dimensione medio-grande e nasce da una considerazione incontestabile: in questa fase l’offerta è sovrabbondante rispetto alla domanda e l’inquilino ha più potere contrattuale che mai. Lo sfitto sta aumentando e sta diventando sempre più oneroso a causa dell’Imu: a Milano gli uffici non utilizzati sono l’11% del totale, non c’è una stima precisa sui negozi ma basta passare in una qualsiasi area periferica della città per vedere serrande abbassate in pieno giorno feriale; inoltre i canoni stanno scendendo dal 2007, in parallelo con il calo dei prezzi. Abbiamo considerato l’ipotesi di un contratto di locazione non residenziale giunto al sesto anno, e cioè al termine del primo periodo di durata legale: è la fase in cui l’inquilino può, con un anticipo massimo di un anno, dare disdetta al contratto senza addurre alcun motivo.
A Milano oggi chi ha avviato un contratto di locazione nel 2006 paga, per l’effetto combinato della discesa dei valori e della rivalutazione Istat dell’affitto originario, un canone in media del 21,5% più alto di quello che si sentirebbe chiedere oggi per un ufficio e addirittura del 25,7% in più per un negozio, con punte che superano il 30%. I numeri dicono che c’è quindi tutto lo spazio per chiedere al proprietario di abbassare il canone minacciando in caso contrario di lasciare anzitempo l’immobile. Per ragioni di spazio abbiamo limitato l’analisi a Milano, ma il fenomeno è comune a tutte le grandi città; a Roma, ad esempio, i valori sarebbero analoghi.
Va però precisato che i risultati sono indicatori di una tendenza generale, ma non valgono per le ubicazioni di grande prestigio. Se un negoziante del Quadrilatero minacciasse di liberare prima della scadenza l’immobile in mancanza di una riduzione del canone, non solo si vedrebbe opporre un deciso rifiuto dalla proprietà, ma si troverebbe anche la passatoia rossa il giorno del trasloco. Non è necessario che a rivolgersi al proprietario sia direttamente l’inquilino.
Emanuele Barbera, presidente del Gruppo immobiliare Sarpi, racconta come funziona l’attività di brokeraggio dei canoni. Il gruppo, che ha gestito già 1.700 contratti, si occupa soprattutto di banche, supermercati e negozi alimentari. «Andiamo noi dal potenziale cliente e valutiamo il canone che paga. Verifichiamo se ci sono spazi per risparmiare trasferendosi in un immobile analogo per metratura e ubicazione. Se individuiamo questa possibilità andiamo dal proprietario e gli proponiamo di abbattere il canone in media del 20% per un periodo variabile tra i tre e i sei anni e poi si avvia la trattativa: nella nostra esperienza in tutta Italia abbiamo verificato che almeno in un terzo dei casi la proprietà è disposta a riconoscere uno sconto minimo del 10% per tre anni e senza troppa fatica se l’inquilino è affidabile». Il vantaggio dell’inquilino è che non deve condurre di persona la trattativa e non deve nemmeno curarsi di cercare un immobile alternativo; la rete di intermediazione incassa una provvigione commisurata al risparmio ottenuto per un anno dall’inquilino.
Barbera spiega anche che ci sono società, come McDonald’s, Euronics, Picard, Punto Sma, Credito Valtellinese che si sono organizzate al loro interno per trattare la rinegoziazione dei canoni degli immobili di cui sono inquilini.

La durata

Infine, una nota tecnica: da un punto di vista formale non è necessario stipulare un nuovo contratto qualora si decidesse una riduzione del canone. Lo ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 60 del 2010. C’è però un problema non da poco per la proprietà: dichiarare canoni inferiori a quelli registrati nel contratto di locazione iniziale potrebbe dare luogo ad accertamento.
È consigliabile, quindi, chiudere il contratto vecchio e stipularne uno nuovo, con una durata però non inferiore a quella di legge per le locazioni di nuova stipula. In pratica, se si rinegozia un contratto del 2006 e se ne firma uno nuovo, non lo si potrà fare scadere nel 2018, bensì nel 2024.

PAOLO GASPERINI
Pagina 45 – Corriere della Sera, 15 ottobre 2012